เปิดทำเลทอง คอนโดฯมือสอง อยู่เองก็เลิศ ลงทุนก็เยี่ยม

ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านในกลางเมือง แนวรถไฟฟ้า ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สูงขึ้นตามราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการพักอาศัยในเมืองต้องมองหาคอนโดมิเนียมที่มีราคาถูกกว่าของใหม่ ที่อยู่ในทำเลเดียวกันและมีองค์ประกอบอื่นๆ ในโครงการก็ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ด้วยเหตุนี้คอนโดมิเนียมมือสองจึงตอบโจทย์ความต้องการ

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ระบุว่า ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงที่อยู่ในระยะรถไฟฟ้าและทำเลศักยภาพอย่างเช่น พื้นที่ริมน้ำที่เปิดขายในช่วงปี 2557-2559 หรือช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีราคาเฉลี่ยเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 235,000 บาทต่อตารางเมตร มีอัตราการเติบโตของราคามากกว่าปีละ 10%

โดยโซนที่ราคาโครงการใหม่เปิดตัวสูงสุดคือ โซนริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าจนถึงสะพานพระราม 3 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 366,000 ตารางเมตรหรือเติบโตโดยเฉลี่ยประมาณ 44% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รองลงมาคือโซน CBD ที่ปัจจุบันราคาเสนอขายของโครงการเปิดตัวใหม่ราคาสูงกว่า 200,000 บาท ซึ่งประกอบด้วยโซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 325,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโตประมาณ 25% ต่อปี, โซน เพลินจิต-ชิดลม-อโศก ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 278,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโตโดยเฉลี่ยปีละ 14% ส่วนโซนราชเทวี-พญาไทมีราคาโครงการใหม่เปิดตัวโดยเฉลี่ย 255,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาเติบโต 15% ต่อปี

จากข้อมูลข้างต้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมที่นำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) ได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาขายของตลาดรีเซลโดยส่วนใหญ่เฉลี่ยที่ต่ำกว่าโครงการเปิดตัวใหม่ในทำเลเดียวกันค่อนข้างมาก คิดเป็นราคาต่ำกว่าราคาขายคอนโดมือหนึ่งที่พึ่งเปิดใหม่ประมาณ 26 – 44% เมื่อเปรียบเทียบโครงการที่เปิดขายในช่วงไม่เกิน 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า โดยภาพรวมราคารีเซลมีราคาต่ำกว่าโครงการที่เปิดใหม่อยู่ที่ 33%

โซนที่ราคามีความแตกต่างมากสุดคือโซนริมแม่น้ำ (ต่างกันถึง 44%) สำหรับย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)  ได้แก่ โซนเพลินจิต-ชิดลม-อโศก แตกต่างจากโครงการเปิดตัวใหม่ 26%  โซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ราคาแตกต่างประมาณ 28% โซนสีลม-สาธร ราคาแตกต่างกันอยู่ที่ 26% สำหรับโซนพระรามเก้า-ศูนย์วัฒนธรรม ราคาแตกต่างกันอยู่ที่ 32% โซนราชเทวี –พญาไท ราคาแตกต่างกันประมาณ 38% ส่วนโซนสนามเป้า-หมอชิต ราคาแตกต่างประมาณ 32% ส่วนโซนพระโขนง – อ่อนนุช ราคาแตกต่างกันประมาณ 30% ซึ่งสภาพอาคารของโครงการรีเซลเหล่านี้มักได้รับการดูแลอย่างดี ไม่แตกต่างจากโครงการใหม่มากนัก แม้ว่าวัสดุหรือรูปแบบอาจจะแตกต่างจากโครงการใหม่บ้าง แต่จากราคาที่ต่ำกว่าในทำเลที่ดีไม่ต่างจากโครงการใหม่ จึงทำให้ตลาดรีเซลได้รับการตอบรับที่ดี ปัจจัยหลักมาจากราคาที่สามารถจับต้องได้ง่ายกว่า และทำเลบางแห่งที่ไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นแล้ว

หากพิจารณาในแง่ของผลตอบแทนการในการลงทุนในคอนโดมิเนียมพบว่า คอนโดมิเนียม High Rise ในกรุงเทพฯโดยภาพรวมผลตอบแทนจากการขายต่อในระยะการถือครองระยะเวลา 3-5 ปี มีผลตอบแทนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 20 – 50% และในบางโครงการที่ถือครองมากกว่า 7 ปี อาจได้ผลตอบแทนสูงถึง 80-90% ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงจะได้กำไรจากการขายแล้ว ยังสามารถปล่อยห้องให้เช่าได้ โดยอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับโดยเฉลี่ยของตลาดรีเซลอยู่ที่ 5-7% ซึ่งโซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัยและโซนราชเทวี-พญาไท เป็นโซนยอดฮิต สำหรับปล่อยเช่าที่ได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5% ส่วนโซนพระโขนง – อ่อนนุช ได้ผลตอบแทนสูงถึง 7%

ขณะที่ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย แนะถึงการเลือกซื้อคอนโดฯมือสองว่า ควรพิจารณาหลายๆ ด้านทั้งราคาขายที่ต้องต่ำกว่าโครงการที่เปิดขายทีหลังแบบชัดเจน รูปแบบโครงการต้องไม่ล้าสมัย ส่วนกลางยังคงมีสภาพดี โครงการมีการบำรุงรักษาแบบต่อเนื่อง หรือไม่มีเรื่องราวขัดแย้งภายในโครงการ ซึ่งปัจจุบันสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นต่างๆ ได้ทางสังคมออนไลน์ นอกจากนี้การซื้อต่อจากเจ้าของห้องที่ต้องการขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ก็เป็นอีกวิธีที่นักลงทุนหลายคนเลือกใช้ เพราะหลายคนได้ห้องมาในราคาเปิดขายช่วงพรีเซลหรืออาจจะแตกต่างไม่มากนัก เนื่องจากผู้ซื้อหลายคนไม่ได้ต้องการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว

Comments

comments