เจ้าสัว “เจริญ สิริวัฒนภักดี” ถือฤกษ์ดี วันที่ 3 เมษายน 2560 เปิดตัวโครงการ วัน แบงค็อก (OneBangkok) บนที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม (สวนลุมไนท์) ขนาด 104 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4ตัดกับถนนวิทยุ ที่ดินผืนงามของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่หลายคนหมายปองโดยใช้เวลานานกว่าทศวรรษ ผ่านปัญหาและอุปสรรคมากมาย แต่สุดท้ายก็ตกเป็นของกลุ่ม “เจ้าสัวเจริญในที่สุด
ย้อนความเป็นมา การได้มาของที่ดิน
ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม (สวนลุมไนท์) เคยถูกนำมาประมูลครั้งแรกในปี 2547 จำนวนกว่า 90ไร่โดยเปิดให้บริษัทเอกชนเสนอแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่งมีผู้ผ่านการคัดเลือกทั้งหมด 8 ราย อาทิกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ กลุ่มทีซีซี โดยผู้ที่ชนะการประมูลในครั้งนั้นคือกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา แต่ติดปัญหาจากกลุ่มผู้เช่าสวนลุมไนท์ฯไม่ยอมย้ายออกซึ่งเดิมได้มีการปล่อยให้เช่าที่ดินระยะสั้น อายุสัญญาประมาณ 3-5 ปี ให้เป็นพื้นที่สำหรับค้าปลีกจนทำให้สำนักงานทรัพย์สินฯต้องฟ้องร้องขับไล่ผู้เช่า แต่กว่าจะเคลียร์สำเร็จในปี 2553ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา รอไม่ไหวต้องถอนตัวไปในที่สุด
กระทั่งในปี 2556 ทางสำนักงานทรัพย์สินฯ ได้มอบหมายให้บริษัท ทุนลดาวัลย์ จำกัด (บริษัทในเครือ)จัดประมูลอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งการประมูลในครั้งนี้มีผู้เข้ารอบ 18 ทีม โดยกำหนดทีโออาร์พัฒนาโครงการเป็น 6 โซน รูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย โรงแรม ศูนย์การค้า สำนักงาน ศูนย์การศึกษาและศูนย์วัฒนธรรม ซึ่งมีผู้ผ่านการพิจารณา 4 บริษัท ได้แก่ บมจ.ยูนิเวนเจอร์, กลุ่มเซ็นทรัล,สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง (ในกลุ่มสหพัฒน์) และกลุ่มไมเนอร์อินเตอร์เนชั่นแนลซึ่งที่ผ่านมาการประกาศรายชื่อผู้ชนะการประมูลล่าช้ากว่ากำหนด เนื่องจากติดข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร(กทม.) เรื่องห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 45 เมตร ทำให้เอกชนที่เข้าประมูลไม่สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มที่ทั้งที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง เนื่องจากเป็นที่ดินราคาแพงย่านใจกลางเมือง ซึ่ง
กทม.ก็เล็งเห็นถึงข้อจำกัดดังกล่าวจึงได้มีมติปลดล็อกข้อบัญญัติดังกล่าวโดยไม่จำกัดความสูงการเปิดประมูลรอบ 2 นี้ ผู้ที่ถือได้ว่าเป็นตัวเต็งคือกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาเจ้าเก่าเนื่องจากเป็นผู้ชนะการประมูลในครั้งที่ผ่านมา แต่ในที่สุดแล้วที่ดินผืนดังกล่าวก็ตกอยู่ในมือของ 2บริษัทกลุ่ม“เจ้าสัวเจริญ” ได้แก่ บมจ.ยูนิเวนเจอร์ และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัดระยะเวลาเช่า 30 ปี+30 ปี
ทุ่มกว่า 1.2 แสนล้านพลิกโฉมกรุงเทพฯ
หลังชนะการประมูลในปี 2557 แผนการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวก็ดูเหมือนจะเงียบๆลงไปไม่เหมือนกับช่วงเปิดประมูล จนเกิดกระแสวิพากวิจารณ์ถึงรูปแบบโครงการไปต่างๆนานา กระทั่งล่าสุด “เจ้าสัวเจริญ” นำทัพผู้บริหารเปิดตัวแลนด์มาร์คระดับโลก “วัน แบงค็อก” มูลค่าการลงทุนกว่า 1.2แสนล้านบาท บนพื้นที่ 104 ไร่ มากกว่าที่เปิดประมูล โดยการได้มาซึ่งที่ดินที่เพิมขึ้นมานั้น นายปณต สิริวัฒนภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FCL อธิบายว่า เดิมบริษัทได้ประมูลที่ดินผืนดังกล่าวมาในเนื้อที่กว่า 90 ไร่ ซึ่งอยู่บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนวิทยุโดยได้มีการลงนามสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อพัฒนาที่ดินดังกล่าว ซึ่งมีระยะเวลาในการให้เช่า 30 ปีต่อ 30 ปีแต่ด้วยแผนการพัฒนาโครงการที่บริษัทยื่นเสนอไป ก่อให้เกิดความเชื่อมโยงของโครงการทางสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จึงให้เช่าที่เพิ่มเป็น 104 ไร่
โดยผู้ที่พัฒนากลับไม่ใช่รายเดิมกับที่ยื่นประมูล แต่เป็นบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศ) จำกัด กับ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง (ประเทศไทย) จำกัด โดย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ถือเป็นแบรนด์โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติของ บริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด (FCL)ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงระดับนานาชาติ มีสินทรัพย์มูลค่ามากกว่า 17,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 605,000 ล้านบาท
มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับด้วยผลงานความสำเร็จในการการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นโครงการที่สร้างประโยชน์ให้กับเมืองที่โครงการนั้นๆ ตั้งอยู่โดยนายวรวรรต ศรีสอ้าน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ UV เคยให้สัมภาษณ์ว่า บริษัทอาจรับผิดชอบเพียงแค่การบริหารจัดการโครงการเท่านั้น เนื่องจากมีความชำนาญในส่วนนี้มากกว่า แต่ทั้งนี้ก็ต้องดูตามมติของคณะกรรมการว่าจะเป็นไปในทิศทางใด
สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการ “one Bangkok” ประกอบด้วย อาคารสำนักงานเกรดเอมาตรฐานLEED และ WELL รวม 5 อาคาร โรงแรมหรู 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับอัลตราลักชัวรี่ 3 อาคารร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลาย พื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตรทางเดินกว้างกว่า 40 เมตร พร้อมสวนขนาด 50 ไร่ คาดว่าจะสามารถให้บริการในพื้นที่ส่วนแรกในปี 2564 และก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี 2568
ส่องทำเลพระราม 4 อาณาจักรเจ้าสัวเจริญ
ที่ผ่านมาตระกูลสิริวัฒนภักดีได้ขยายการลงทุนโครงการอสังหาฯบนถนนพระราม 4ภายใต้ชื่อบริษัทในกลุ่มทีซีซีแลนด์ ชนะการประมูลที่ดินหลายแปลง ได้แก่
1.ที่ดินตลาดสามย่านเดิม กว่า 13 ไร่ หัวมุมถนนพระราม 4-พญาไท (ตรงข้ามจามจุรีสแควร์) ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ
2.ที่ดินติดถนนพระราม 4 ใกล้อาคารตลาดหลักทรัพย์ฯประมาณ 35 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ วางแผนพัฒนาโรงแรมระดับ 5 ดาวและพื้นที่ค้าปลีก และ
3.ที่ดินกว่า 8 ไร่ ติดแยกพระราม 4-คลองเตย บริเวณซอยไผ่สิงโต ของสำนักงานทรัพย์สินฯ ซึ่งบมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่มี บมจ.ยูนิเวนเจอร์ถือหุ้นใหญ่กว่า 50% ได้สิทธิ์เช่า 30 ปี+30ปี รวมถึงมีโครงการศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์และอาคารสำนักงานปาร์ค เวนเชอร์ หัวมุมแยกเพลินจิต
คาดดันราคาที่ดินพุ่ง 2 ล้านบาทต่อตร.ว.
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าโครงการ One Bangkok จะก่อให้เกิดการปรับขึ้นของราคาที่ดินในทำเลย่านพระราม 4 โดยรอบที่ตอนนี้อาจจะเกิน 1.5 ล้านบาทต่อต่ารางวาไปแล้ว แต่หลังจากมีการเปิดตัวแบบเป็นทางการก็อาจจะปรับขึ้นไปถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวาในที่ดินบางแปลงก็เป็นไปได้ขึ้นอยู่กับว่ามีคนต้องการที่ดินในบริเวณนี้มากน้อยแค่ไหน เพราะต้องไม่ลืมว่าโครงการ “One Bangkok”ใช้เวลาในการพัฒนา 8 – 9 ปีสำหรับทั้งโครงการ ดังนั้น ผู้ประกอบการอาจจะไม่รีบซื้อที่ดินก็ได้หรือซื้อมาก็อาจจะไม่รีบพัฒนารอให้โครงการนี้มีความคืบหน้าไปก่อนเพื่อจะได้สร้างความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อรวมไปถึงราคาขายคอนโดมิเนียมในอนาคตจะต้องสูงกว่านี้แน่นอน โครงการ วัน แบงค็อก (One Bangkok) ถือเป็นอีกหนึ่งโครงการไฮไลท์ของตลาดอสังหาฯของประเทศไทย ที่นับจากนี้โครงการใหญ่ๆที่จะเกิดขึ้นในพื้นที่กลางเมืองจะถูกพัฒนาบนพื้นที่ดินแบบให้เช่าระยะยาว
